蛋壳公寓,闹出人命了!

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所属分类:运动竞赛

原标题:蛋壳公寓,闹出人命了! 来源:功夫财经

今天讨论一个严肃而且沉重的话题, 那就是,蛋壳有没有可能不爆雷。正式进入讨论前,先看一则闹心的新闻:

唉,暴雷将近一月的蛋壳,终究还是闹出了人命。蛋壳的模式说起来也不复杂——资本进驻,从市场上收进房东的房源,经过装修再向市场出租,因为有统一的管理,所以这种长租公寓的房源要远比房东出租的房子要干净顺眼合适的多。2015年,国家就出了很多政策扶持长租公寓市场,国务院出台《关于加快发展生活性服务性行业,促进消费集中升级的指导意见》,将长租公寓定性为生活性服务行业,给予政策支持是个重要标志。2017年7月中旬,住建部、发改委等九部委发文要求加快大中城市住房租赁市场的发展。政策扶持像是为长租公寓行业的发展加了BUFF,玩家、资本加速进场。资本并不傻,他们当初如果不是判断长租公寓是充满想象力的下一个蓝海,他们绝对不会轻易进场。看一下蛋壳的几轮融资,我们既不能说人家是傻子,也不能讲他们开始就憋着来爆雷来欺骗市场。毕竟你很难想象,创业者这样对投资人说话:你们放心,我们这个模式肯定能骗到市场割到韭菜。

投资人判断的中国长租公寓市场会有极大发展,并不是毫无理由,比如庞大的流动人口基数,90后追求生活品质的消费观念、房屋租售比相对欧美水平过于失衡,房租上涨空间大。贝壳研究院《2018年住房租赁白皮书》指出,中国租赁市场将有3万亿元规模。

所以,这个模式本身有问题吗?完全没有的。美国最大的长租公寓运营商,EQR是一个成立于1969年的老牌公司,至今已经有50年历史,还是标准普尔500指数成员,目前市值200亿,有问题吗?完全没有。那么EQR是什么经营模式呢?蛋壳那些长租公寓为什么不学学呢?我们研究完就知道,学不来!

我们下面把蛋壳和EQR的经营模式做一个对比分析:

1面对的金融环境不同

EQR是一家房地产信托投资基金(REITs),是房地产证券化的重要手段。房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资,直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。REITs的特点在于收益主要来源于租金收入和房地产升值;收益的大部分将用于发放分红。EQR从1969年成立到1993年上市,是第一家上市的出租公寓REITs,标准普尔500指数的成员。美国公寓类REITs常年保持着8%左右的收益率。蛋壳则是一个空壳资产管理公司成立的公寓品牌,他们的钱要么是投资人投的风投,要么是金融机构从市场上募集来的资金 ,他们的资本来源,绝对做不到像EQR那样具有长期性和低回报需求。

从注册运营到上市,EQR用了23年,可见人家是真的在做生意水到渠成到上市,蛋壳从注册到上市才几年?五年!投资人都急着要回报,蛋壳怎么能不急功近利?

2

房源不同

1993年上市前美国EQR拥有23000套公寓,EQR上市后,就开始大规模地融资,高峰时期近每个月1次,并进行了长达7年的公寓收购,资本运作使EQR的发展从“爬楼梯”变成了“坐电梯”,使EQR的公寓规模快速增长,在2002年达到了峰值,近23万套,与1993年相比增长了近10倍。2003年起EQR发展思路开始有了调整,开始更重视效益型增长,不再强调规模扩张,而是强调资产组合质量。据EQR2016年三季报所披露的数据,EQR管理房源数是72229套,目前市值两百多亿美元。蛋壳的房源是在市场收的高价二手房,那么你要问蛋壳为啥不买房?问题来了,按照现在的租售比,蛋壳要买房才是疯了。

而且大城市难道不限售吗?北京上海的房子,蛋壳的融资能买几套?能不能允许他们改一些工业或者空置商业楼改造做出租?我觉得都很难,各地的政策要么不支持,要么做不到。

蛋壳要拿房源,只能从二手市场上租,因此EQR是自己的房子还能等升值,蛋壳现在跑去买房子,就是顶部接盘侠,已经没有什么空间了。

3

盈利模式不同

与国内长租公寓收二手房源不同,EQR是资产管理模式,从收购到装修出租运营一条龙服务,投资那些有潜力的地段,用相对低廉的价格收购资产。有没有发现?EQR的房子是自己的,一方面收租金,一方面坐等房子升值,随之可以相应的上涨租金价格。资产质量好,回报也好,真正做到了增长性和收益性相结合,同时为市场提供了大量优质房源。EQR收入来源主要是资产增值+租金收益+高出租率+低成本。EQR的经营重点是通过出租率的平衡,来实现租金收入最大化,同时严格控制成本,追求最大回报。通过保持租户满意度,提升续租率。因此人家运营了50年,依然非常风光。那么蛋壳这些中国长租公寓企业,为什么不能学习EQR呢?我相信他们在创业之初,对标的企业一定是EQR,在他们的投顾PPT上,EQR百分百是一个要提起的案例。蛋壳的模式呢?蛋壳的模式简单一句就是高进地出,收长付短。恩?你付不起长达一年的租金?没关系银行借给你。这样循环起来就是不停的亏损,要想活下去就只能拼命做大资金池,让更多的”一次付一年“进入资金池。你不去高价收房子,不去低价出房子根本没法快速扩张,你只要停就会死,而且你如果想低进高出,那么市场根本不认可也不接受,进来的房源不赶紧出手,一旦空置两个月,他们的成本相当于升高20%。即使蛋壳想好好做这个生意也是不可能的,背后的资本也等不及。房价畸高,房租受限,一会限购一会控房租,政策也是头疼医头没有考虑市场反应,加上现在没有人耐心做长久生意,才是蛋壳爆雷的根本原因,那么为什么大家都想着短期套现,这就是经济之外的话题了。就这种市场环境和金融环境,就这种短期模式,如果不学蛋壳快速扩张的模式,那么早两年就爆雷了,比如南京的乐伽。长租公寓本身是个好东西,可惜橘生淮南则为橘,生于淮北则为枳。就好像P2P也是个好东西,模式非常完美,也一样爆雷。因此蛋壳必爆雷,哪怕他们的CEO是悲天悯人的圣人也不行,何况他们并不是。

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